2022年整體市場下行、廣州二手房交易量持續走低背景下，廣州珠江新城的廣粵尊府于11月成交了一套280㎡的房源，單價高達30萬/㎡，刺破廣州別墅外住宅單價天花板，且是2012年開盤均價的3-4倍。縱觀項目核心優勢，戶型被放置規劃邏輯的底層，而內外景觀資源利用最大化、架空立體景觀、完善的配套等更宏觀的要素，則成為其穿越周期的重要推動力。

在房地產市場持續下行背景下，產品成為核心競爭力打造的重要抓手。回歸產品、回歸常識成為行業共識。通常產品的打造邏輯是從土地出發，匹配客戶，再鏈接產品；而珠江投資以獨特的產品視角，圍繞土地，優先從土地基因、城市脈絡及文化價值等視角去賦能產品，讓客戶擁有土地歸屬感，同時用產品引領客戶生活，打造真正穿越周期的項目，并擔負共建城市的責任。

注重土地基因

產品與城市有機共生

1.跳脫產品細節，升維城市視角構筑規劃底層邏輯

通常，戶型、收納、健康、功能等產品細節直接關系到業主居住的切實體驗，是品質居住時代人們愈來愈重視的方面，也是產品力時代開發商關注的焦點。而放眼更長遠周期，這些產品微觀視角的東西或許會快速隨時代更迭；而基于土地基因、城市脈絡、通過產品有機嵌接城市等更宏觀的產品邏輯，或許更能跨越周期。這也正是珠江投資切入產品的一個創新視角。

以成都·珠江新城CAZ（Central Activity Zone）項目為例，該項目為商務辦公、現代金融、品質休閑、高端消費、特色文創、星級酒店等于一體的大型城市中央活力區。基于其優質的自然景觀資源，珠江投資秉持整體優先、生態優先的設計準則，以“綠芯、藍脈、活力環”將河流、公園和商辦用地串聯起來，用網狀步行體系連接各樓體，同時延伸至其他地塊產生聯動效應，形成“一橫兩縱三大主軸”的格局，并以立體空線花園打造多元、開放的城市活力空間。

成都·珠江新城CAZ規劃及整體效果

再如廣州·珠江天酈項目，是廣州核心城區金融城的居住配套，從地段整體性角度出發，聯動旁邊緊鄰的合生匯商業綜合體，打造多維立體交通，便捷業主多種交通方式出行；部分商業配套以廣府特色的騎樓的方式與周邊商業、城市界面相融；業主的主要休閑空間設置于商業之上架空層的空中花園，交通的立體化、功能的復合化、立面的公建化，形成一個立體城市的縮影。

廣州·珠江天酈和合生匯項目規劃及效果

2.注入文化底蘊，風貌歷久彌新

文化底蘊是土地基因的又一重要載體，珠江投資在挖掘土地基因的過程中，注重其原有的文化脈絡，尊重地方特色，并通過建筑形式傳承文化，以此承載地域客群的價值輸出。例如成都的川劇文化，潛移默化滲透在成都居民的衣食住行之中，珠江投資以此將川劇舞臺還原于當地的商業街區中，尋找文化認同感，帶給民眾刻在骨子里的親切感。

珠江投資在成都·珠江新城商業街區還原川劇舞臺

歷史文化或許并不長存，卻可能一直駐留在人們心底。同時，蘊含文化基底的東西往往更深入人心，且歷久彌新。珠江投資深入城市文化底蘊，用建筑形態重現當地民眾的文化記憶。例如成都·珠江新城CAZ項目中，以大型下沉的廣場圍繞、以生態化的景觀構筑物方式重現了2005年成都花博會的地標建筑“花博塔”，凝聚文化向心力。

2005年臨時地標“花博塔”

成都·珠江新城CAZ“花博塔”重現

結合地域特色去同質化

隨著房地產行業產品競爭的不斷內卷，產品同質化現象也日趨凸顯。近二三十年來，珠江投資的建筑立面表達歷經了由偏歐式到多元風格的演變與嘗試，在改變中逐步搭建產品體系，不變的是一直秉持“去同質化”的設計理念，打造具有“珠江印記”的產品。

一是同系列產品異地化因地制宜。珠江投資強調建筑要承載土地基因，要與地域環境相融合，即使是同系列產品，也將結合當地風貌做一些元素的調整。例如同為悅系產品，廣州·珠江壹城禧悅花園考慮到周邊將開發大量康養項目，賦予中正的T2格局加以兼配重色的暖色色系，更給人莊重感；而南京·珠江四季悅城基于遠郊新城的區位，整體外立面更具有現代感，同時又與南京相對方正的城市格局相融合。

廣州·珠江壹城禧悅花園建筑立面實景圖

二是同一項目不同期區的顏值演化。例如廣州·珠江鉑世灣項目，一期建筑立面以簡約的線條貫穿，色彩深淺穿插，略顯歐式縮影。二期建筑立面利用色彩、材料打造層次感，更趨向于簡約大氣。三期則引入了一些游艇風等意向性的感覺，流線型的線條將底部三個樓體融為一體，整體化中又不失自由浪漫。這三期的立面變化不僅是單純顏值上的演化，實際上是客戶產品需求升級的外在物化表現。

廣州·珠江鉑世灣一、二、三期立面實景圖（左至右）

三是屬地化風貌的體現。珠江投資利用屬地化風貌差異，以個性和特色打造一盤一面。例如上海·珠江安康苑項目，位于上海市靜安區不夜城板塊，區域內保留著100多棟上海傳統石庫門建筑，是上海傳統文化和記憶的重要留存地。珠江投資在設計過程中深入材料、肌理、元素中找尋關系，采用海派新中式風格，大量紅色元素與底部石庫門風格建筑相融；同時立面采用三段式設計，以鋁板為主要材料，低區以石材作為點綴線條，高區部分則更加突出新中式的運用，使得整體超高層建筑與周邊不顯突兀，且相得益彰。

上海安康苑建筑立面效果示意圖

廣州珠江海御項目基于緊鄰海岸的特點，打造典型的度假風。采用參數化手法，通過環繞式的大陽臺生成立面的珠江海御項目則采用自由曲線，將風格與海岸融為一體。同時在配套建筑、社區景觀、園林等部分也均融入海岸的“弧線”元素，將土地基因發揮極致。

廣州·珠江海御建筑立面效果圖

以社區引領生活

提升社區設施粘性，還原自然，營造精神空間

社區是住宅產品的一部分，亦是住宅產品的延伸，承載業主閑暇時間的活動空間，乃至精神空間。珠江投資從三個維度切入，營造更具粘性的社區空間。

一是兒童設施，探索兒童設施的多樣性、可玩性，激發孩子的探索欲。同時讓孩子進入不同社區有不同的驚喜。

二是還原自然，以植物的多樣性讓人感受四季，營造氛圍感。純粹大草坪、林下空間為業主提供宜人的休閑場所，獲得與自然“親密接觸”的機會，在城市壁壘中享有“出則繁華，入得寧靜”的體驗。

三是承載客戶的精神感知。好的產品可以與客戶對話，好的社區也一樣，通過用心的設計鏈接業主內心，為業主帶去精神共鳴。廣州·珠江天酈社區以極具雕塑感的異形入戶大門、大面石材轉接關系打造一個入境，以入戶后圍繞大樹的水庭與門口的水聲形成相呼應的過渡，讓業主踏入社區即享安寧。同時在有限的土地上，通過立體景觀及架空層的打造，營造不同的氛圍空間，實現“居于繁華、縱享寧靜”的從容生活。

廣州·珠江天酈社區空間效果圖

打造康養產品先營造康養生態體系

康養是生活的延伸，也是社區增值服務的延伸。隨著人口老齡化的加速，以及后疫情時代的到來，高品質健康生活愈來愈成為人們的訴求，康養產業也愈發得到政府支持，受到市場廣泛關注。

在康養產品的打造邏輯方面，珠江投資沿用了產品的宏觀視角，從整體出發，先理順升生態環境與城市基建的脈絡關系，再賦能產品。例如廣州從化的珠江國際生命健康城項目，珠江投資基于其坐擁流溪河的自然資源優勢，改造了岸邊樹叢雜生的環境，打造沿溪10公里濕地公園，讓環境真正“親”人；同時，重新規劃整個區域的五橫四縱路網，包括內外環的路網，打造快慢兼顧的健康出行交通；在理順了生態及交通體系的基礎上，導入康養產業的硬件配套，規劃包括三甲醫院、康復醫院、8號倉奧特萊斯、和禾農場、科研樓、康復學院等，構筑邏輯清晰、體系化、滿足不同階層需求的康養集群。

珠江國際生命健康城沿溪五橫四縱交通結構和出行交通體系

珠江國際生命健康城濕地公園

珠江國際生命健康城高端養老公寓和三甲醫院

珠江國際生命健康城康養公寓和康復醫院

珠江國際生命健康城奧特萊斯及和禾農場

總結

總體而言，珠江投資采用自上而下的產品思路，先理清整體、宏觀脈絡，再導入產品，讓產品與土地更適配。“造房先造城”，珠江投資將產品看作“生命體”，與“土壤”有機共生，不拘泥于單純的產品復制邏輯，敢于挑戰自我，主動擔負城市建設的責任與使命。讓產品與城市合著，深化產品內核，從而拓展更廣的產品外延。